DACIÓN EN PAGO, DERECHO O CARIDAD.

" Esta sencilla solución no es un acto de caridad del Estado sino un derecho de los ciudadanos a los que debe protegerse para que disfruten de una vivienda digna y adecuada tal como señala Nuestra Carta Magna. "

Dicen los expertos que el mundo se mueve a diferentes velocidades. Mientras que la tecnología avanza a marchas forzadas y los cambios de pensamiento se mueven a paso de generación, la legislación va siempre dos días por detrás de las necesidades sociales. El clamor popular, que solicita la dación en pago de las viviendas por su deuda con las entidades financieras, se ha convertido en un proyecto de ley tras una situación de desamparo motivado por la gravísima crisis económica. ¿Pero esta dación en pago es una mera norma por caridad o tiene alguna base jurídica? 

Como dice en reiterada jurisprudencia nuestro Tribunal Supremo la “dación en pago” no existe en nuestra legislación y es una figura de derecho comparado que no tiene aplicación en nuestro ordenamiento jurídico. La ejecución de las deudas hipotecarias impagadas se regula en primer lugar por nuestra Ley Hipotecaria que data de 1946 y por nuestra Ley de enjuiciamiento civil reformada en el año 2000, antes de la crisis. 

¿Cuál es el procedimiento? Cuando un banco desea ejecutar una hipoteca por impago la entidad financiera presenta una demanda de ejecución hipotecaria siguiendo el proceso señalado en el Art. 681de la LEC. La cuantía de la demanda se establece por el monto total de la deuda menos lo amortizado, que durante los primeros años de pago del préstamo es mínimo, más los intereses y las costas procesales (minuta de abogado y procurador). Una vez iniciado el proceso si el demandado no paga lo debido más intereses y costas se le ejecuta (en algunos casos la palabra adquiere su literal sentido). 

Iniciado el procedimiento de ejecución se dispone el embargo del bien y su posterior subasta y aquí es donde cambia lo acontecido con respecto a lo que sucedía antes de la crisis. Antes de la crisis el bien se subastaba y los denominados “subasteros” (prácticamente un grupo de pseudo-mafiosos) se hacían con los inmuebles embargados por el 50% de su valor siempre que la adjudicación permitiera el pago de la deuda al ejecutado, lo que casi siempre se producía en un mercado de revalorización de los inmuebles y cuando los bancos jamás daban más allá del 75% del precio de tasación.

Pero en una situación distinta en la que los bancos han concedido el 100% de valor de tasación o más en algunos casos y que el precio de los inmuebles se está devaluando, los “subasteros” no acuden a las subastas al no resultar un negocio rentable, por lo que al no haber pujadores el banco se adjudica el inmueble por el 60% de su valor, según dicta el Art. 671 de la LEC. un valor muy inferior al del monto de la deuda incrementado con intereses y costas por lo que las entidades financieras, en la mayoría de los casos, solicitan la mejora de embargo hasta la totalidad de la deuda impagada, lo que hace que el ejecutado se quede sin casa y con una deuda pendiente para toda su vida que se le cobrará de su sueldo o futuros sueldos o de los bienes que pueda conseguir en un futuro, lo que conduce a muchos de los ejecutados a la ruina para el resto de sus vidas y a perder la esperanza de recuperarse.

Dicho esto, ¿La dación en pago es necesaria? Y lo que es más importante. ¿Tiene alguna base jurídica en nuestro ordenamiento? 

Artículo 47 de la Constitución española reza:

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.”

Nuestra realidad legislativa es que no existe ninguna otra norma que avale o proteja la vivienda como un derecho además del ya señalado, por lo que los jueces de lo civil, que deben aplicar la normativa vigente en esta materia, actúan conforme a la norma aplicable de la ley Hipotecaria, el Código Civil y la LEC.

Sin embargo, en defensa de los ciudadanos y al amparo Constitucional el Legislativo está obligado a adecuar la norma para amparar los derechos de los ciudadanos y adaptarnos a una situación económica y social que ha superado lo prescrito por nuestras leyes. 

Una posible solución ante la grave alarma social que se está produciendo sería la modificación del Art. 670 y 671 de la LEC en el que se establezca que la adjudicación del bien inmueble en la subasta sea al 60% del valor de tasación o como mínimo al del valor de la deuda (incluidos intereses y costas). La simple modificación de estos dos artículos en este sentido pondría fin a la situación que se está viviendo con los desahucios en España y daría tiempo al legislativo a instrumentalizar una norma más ajustada a los tiempos modernos si consideran que fuera necesario.

Con este simple cambio en nuestra ley se obligaría a los bancos a negociar con los deudores de las hipotecas, puesto que solicitar la ejecución les supondría un gran gasto para obtener una vivienda devaluada, algo que no está pasando en estos momentos en los que las entidades financieras ejecutan, porque además de quedarse con el piso por el 60% del valor de tasación del inmueble, embargan el resto de bienes presentes y futuros del ejecutado que se constituirá como un acreedor vitalicio.

Esta sencilla solución no es un acto de caridad del Estado sino un derecho de los ciudadanos a los que debe protegerse para que disfruten de una vivienda digna y adecuada tal como señala Nuestra Carta Magna.

José María Bayod